O divórcio não significa, automaticamente, que a casa financiada ficará com um dos ex-cônjuges. A definição depende do regime de bens, das parcelas pagas, do saldo devedor e da possibilidade de transferência do financiamento perante o banco.

Por isso, contar com um advogado para divorciar pode ser importante para organizar a partilha, evitar prejuízos e formalizar corretamente a solução escolhida pelo casal.

A casa financiada entra na partilha?
No regime da comunhão parcial de bens, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, ainda que registrados em nome de apenas um dos cônjuges, geralmente integram o patrimônio comum. Essa regra está prevista no art. 1.658 do Código Civil.  

Entretanto, quando o imóvel ainda está financiado e sujeito à alienação fiduciária, normalmente o casal ainda não possui a propriedade plena da casa. O banco mantém a propriedade fiduciária até a quitação do contrato.

Nesse caso, a partilha pode envolver:

os direitos aquisitivos sobre o imóvel;
as parcelas pagas durante o casamento;
as obrigações relacionadas ao financiamento;
eventual valor de entrada pago pelo casal;
o saldo devedor existente na data da separação.
Um dos ex-cônjuges pode ficar com a casa?
Sim. Uma das soluções possíveis é atribuir a casa a apenas um dos ex-cônjuges. Porém, isso não significa que o outro deixará automaticamente de responder pelo financiamento.

Para que a obrigação seja transferida integralmente, geralmente será necessário negociar com o banco. A instituição financeira poderá analisar a renda, o histórico de pagamento e a capacidade econômica daquele que pretende assumir sozinho o contrato.

A Lei nº 9.514/1997 prevê que a transmissão dos direitos sobre imóvel objeto de alienação fiduciária depende da anuência expressa do credor fiduciário.  

Assim, o acordo feito no divórcio deve ser compatível com o contrato de financiamento e, quando necessário, submetido à instituição financeira.

Quais são as principais alternativas?
1. Manter o imóvel em nome dos dois
Os ex-cônjuges podem decidir manter os direitos sobre o imóvel em conjunto e continuar pagando as parcelas do financiamento.

Essa alternativa exige cuidado, porque ambos permanecerão vinculados às obrigações do contrato. Também é necessário definir:

quem permanecerá morando na casa;
quem pagará as parcelas;
como serão divididos impostos, condomínio e manutenção;
se haverá compensação pelo uso exclusivo do imóvel;
quando a casa será vendida ou transferida.
2. Um dos ex-cônjuges ficar com o imóvel
Nesse caso, um dos ex-cônjuges pode permanecer com a posse e assumir as parcelas. Porém, a saída do outro do financiamento dependerá da concordância do banco.

O acordo também deve estabelecer como será calculada a parte pertencente ao ex-cônjuge que deixará o imóvel. Podem ser considerados:

o valor de entrada;
as parcelas pagas durante o casamento;
as amortizações realizadas;
as benfeitorias;
o saldo devedor;
a valorização ou eventual desvalorização do imóvel.
3. Vender a casa
A venda pode ser uma alternativa quando nenhum dos dois deseja ou consegue continuar com o financiamento.

Dependendo do contrato e da negociação com o banco, o comprador poderá quitar o saldo devedor ou assumir o financiamento, desde que a instituição financeira aprove a operação.

Depois da quitação do débito e da dedução das despesas da venda, eventual valor remanescente será dividido conforme a participação de cada ex-cônjuge na partilha.

4. Quitar o financiamento
Se houver recursos disponíveis, o casal pode quitar o saldo devedor e, depois, definir a divisão da propriedade.

Com a quitação, a situação patrimonial tende a ser mais simples, pois deixa de existir a obrigação financeira perante o banco. Ainda assim, será necessário formalizar a partilha e providenciar os atos no registro de imóveis.

Quem paga as parcelas depois da separação?
A separação de fato não altera automaticamente o contrato firmado com o banco. Portanto, se os dois ex-cônjuges continuam como contratantes, ambos podem permanecer responsáveis pelas parcelas, mesmo que apenas um esteja morando no imóvel.

Se um deles pagar sozinho as prestações após a separação, é recomendável guardar todos os comprovantes. Esses pagamentos podem ser considerados no acerto financeiro entre as partes, especialmente quando o outro também continua titular de direitos sobre o imóvel.

O acordo de divórcio deve deixar claro se haverá reembolso, compensação ou abatimento desses valores na partilha.

E se a casa estiver registrada somente no nome de um deles?
O fato de o imóvel ou financiamento estar apenas no nome de um dos cônjuges não resolve, sozinho, a questão da partilha.

No regime da comunhão parcial, bens adquiridos durante o casamento por meio oneroso podem integrar o patrimônio comum, ressalvadas as hipóteses legais de incomunicabilidade. O art. 1.660 do Código Civil trata dos bens que entram na comunhão, enquanto o art. 1.659 apresenta algumas situações excluídas.  
 

Por isso, é importante verificar:

quando o imóvel foi adquirido;
quando o financiamento foi contratado;
qual era o regime de bens;
quanto foi pago durante o casamento;
se houve utilização de recursos particulares;
quando ocorreu a separação de fato.
O que acontece se o financiamento estiver atrasado?
O atraso das parcelas pode provocar consequências graves, inclusive a adoção de medidas pelo banco e a consolidação da propriedade em favor do credor, conforme as regras do contrato e da alienação fiduciária.

Por isso, o divórcio não deve ser tratado separadamente da situação financeira do imóvel. Antes de definir a partilha, é necessário levantar:

o saldo devedor atualizado;
o número de parcelas vencidas;
os encargos incidentes;
as condições para regularização;
o valor de mercado da casa;
a possibilidade de venda ou transferência do financiamento.
Como fica a casa quando há filhos?
A existência de filhos pode influenciar a organização da moradia e da convivência familiar, mas não transforma automaticamente a casa em propriedade exclusiva do genitor que permanecer com as crianças.

O imóvel pode ser utilizado como residência dos filhos por acordo ou decisão judicial, enquanto a titularidade e as obrigações financeiras continuam sendo discutidas na partilha.

Nesse cenário, o auxílio de um advogado de divórcio pode ajudar a separar corretamente três questões diferentes:

a propriedade ou os direitos sobre o imóvel;
a responsabilidade pelo financiamento;
o direito de moradia dos filhos.

Conclusão
Depois do divórcio, a casa financiada não fica automaticamente com quem permanece morando nela. As partes precisam definir se manterão o imóvel em conjunto, se um dos ex-cônjuges ficará com os direitos, se haverá venda ou se o financiamento será quitado.

Além da divisão patrimonial entre o casal, é indispensável verificar a posição do banco, pois a alteração dos responsáveis pelo financiamento pode depender de sua anuência.

Quem procura um advogado para divorciar, um advogado de divórcio ou um profissional especializado em Direito de Família deve apresentar o contrato e os comprovantes do financiamento para que a partilha seja calculada de forma segura e formalizada corretamente.